Аренда на 16 West 36th Street продана
Аренда на 16 West 36th Street, офисное здание площадью около 65 000 квадратных футов, была продана за 8,2 миллиона долларов.
NorthEnd Equities, инвестиционная компания, управляемая инвестором Чарльз Герцка приобретет 12-этажное здание у группы под названием Beach Plaza Associates.
Эрик Мейер, руководитель Colliers International, организовавший сделку, сказал, что покупка была смелой ставкой на повышение арендной платы в Нижний Мидтаун и Южный Мидтаун, районы, которые выиграли от увеличения арендной платы среди растущей группы арендаторов, предпочитающих находиться за пределами более корпоративных офисных районов города.
Мейер сказал, что значительная часть офисных площадей в здании должна освободиться в ближайшие месяцы, и это позволит г-ну Герцке поменять арендаторов, которые платят ниже рыночной арендной платы, на гораздо более выгодные договоры аренды. Но для получения более выгодных сделок г-ну Герцке, вероятно, также придется вложить деньги в ремонт помещений.
Сделка - привлекательное, но рискованное предложение.
Осталось около 30 лет. По словам г-на Мейера, срок аренды, в течение которого его стоимость, вероятно, быстро упадет.
«Аренда на срок 75 лет или более обычно обменивается примерно на стоимость собственности», - сказал г-н Мейер, который занимался несколькими сделками по продаже арендованного имущества в этом районе. «Когда они начинают опускаться ниже 50 лет, их ценность начинает экспоненциально снижаться, обычно каждые десять лет».
Таким образом, приобретение фактически является гонкой со временем.
«Цель здесь. заключается в том, чтобы сдавать недвижимость в аренду и получать прибыль от более высокой арендной платы и повышать ее стоимость более быстрыми темпами, чем естественное обесценение арендованного имущества, - сказал г-н Мейер.
Мейер отметил успех Beach Plaza, сказав, что компания приобрела право аренды около пяти лет назад примерно за 5 миллионов долларов. Фирма отремонтировала некоторые помещения, но окупила вложенные средства за счет повышения арендной платы. Продавая с прибылью, основанной на внесенных ею улучшениях, компания смогла получить более 50% прибыли на свои деньги.
«В сделках, подобных этим, покупатели обычно ищут, по крайней мере, высокую прибыль. подростков, - сказал мистер Мейер.
В последние годы Мейер занимался продажей нескольких помещений в аренду, что является его специальностью, хотя он также занимается арендой коммерческих офисов. Он сказал, что продал права аренды на 35 West 36th Street и 28 West 36th Street по два раза каждая. Он также в последние годы занимался продажей права аренды на 65 West 36th Street. Покупателей обычно привлекают низкие цены.
«NorthEnd смогла купить 16 West 36th Street примерно по 130 долларов за фут», - сказал г-н Мейер. «Это четверть стоимости здания».
комментариев