НАЗВАНИЕ
Плюсы эксклюзивных агентов: привычке с толку. Некоторые продавцы имеют не максимизировать их прибыль 11x11x11xв столбце на прошлой неделе, кратко обсудили природу рынка продаж инвестиций в Нью-Йорке в 1984 году, когда Павел Масса и начал продавать Инвестиционные свойства. В то время брокеры редко получают эксклюзивный список для продажи недвижимости. С тех пор рынок стал более сложными и эксклюзивными списками стали более обычным явлением, поскольку продавцы воспользуются преимуществами технологий, доступных для современных строительных брокеров. Однако все еще существует очень значительный сегмент рынка, который работает очень неэффективно и неэффективно.
Подумал бы, что с точки зрения продавца, сохранение эксклюзивного агента всегда будет в интересах продавца. Ведь интуитивно, существует простая формула, которая генерирует максимальную цену продаж для инвестиционной собственности. Логика диктует, что чем больше людей, которые знают собственность, предназначена для продажи, тем больше предложений вы получаете; И тем больше предложений вы получаете, тем выше окончательная цена продаж.
четко, эксклюзивное расположение листинга обеспечивает несколько преимуществ для продавца, что приводит к максимальной экспозиции для собственности; большее количество предложений; И, в конечном итоге, более высокая цена. Он также предоставляет продавцу с уровнем комфорта о том, что имущество было продано на максимальном уровне цен.
Кажется, как не является мозгом, верно?
замечательно, только около 25 процентов от Все недвижимость, которые продаются, обрабатываются лучшими брокерскими компаниями по продажам зданий и на эксклюзивной основе. Поэтому большинство операций с продажей осуществляются либо небольшими брокерскими магазинами, либо продавцами на прямой основе без использования брокера. Мы никогда не сможем понять, почему некоторые продавцы решили продвигать свою собственность тихо и не полностью открыть предложение на рынке. Мы снова видели, времени и времени, продавцы, которые выбирают этот маршрут, часто оставляют значительные деньги на столе.
в 2009 году, топ-25 брокерских компаний по строительству, занимающиеся продаж 387 объектов В общей сложности 1436 недвижимости продаются в Нью-Йорке в этом году. Это отражает удивительно низкую скорость всего на 27 процентов от общего числа. Эта цифра была достигнута с уровня 22%, достигнутого в 2008 году, когда 25 лучших брокерских брокерских товаров обрабатывали 687 продаж в общей сложности 3 144.
Если мы рассмотрим более длительный период времени, возвращаясь к девятилетнему растянутую с 2001 по 2009 год, топ-25 брокерских компаний обрабатывали продажу 5 644 объектов пропаганды в общей сложности 24 626 недвижимости. 23 процента. Если мы расширим поле брокеров, чтобы включить 50 лучших фирм, количество продаж увеличивается до 5 977 или 24 процентов. (Цифры для верхних брокерских брокерских устройств были основаны на данных, собранных Костар, Национальной исследовательской фирме на рынке недвижимости. Общее количество продаж в год было предоставлено Massey Knakal.)
Эта дата просит вопрос, Почему такой небольшой процент продавцов решит сохранить лучшие брокеры на рыночные свойства для них? Когда мы встречаемся с потенциальными продавцами, мы слышим все виды возражений, в том числе продавцов, не желающих чувствовать «связанные» и недоразумения о том, что означает слово «исключительное». Некоторые чувствуют, как будто сохранение брокера может ограничить их каким-либо образом. Некоторые уже видели некоторые интерес к своей собственности, и другие говорят, что у них есть «друзья» в отрасли, которые будут расстроены, если решили пойти только с одной фирмой. Независимо от множества оправданий мы слышали за эти годы, кажется, нет рациональной причины, почему продавец не хотел бы создавать максимальное воздействие на их имущество для обеспечения более высокой цены на продажу.
Удивительно, что многие продавцы решили продвигать недвижимость на рынке недвижимости через «вне рыночные» транзакции. Неудивительно, что подавляющее большинство покупателей на рынке конкретно называют нашими офисами, которые ищут эти виды транзакций. Покупатели очень заинтересованы в зданиях, которые не широко продаются, потому что они знают, что они могут добиться выгодных цен, если есть ограниченная конкуренция для собственности. Почему продавец выбирал ограниченную конкуренцию?
Кажется, что в подавляющем большинстве случаев, когда продавец пытается продвигаться без брокера, свойства не были полностью выставлены правильно на рынке. Они достигают результатов, которые намного уступают тому, что могло быть достигнуто благодаря традиционной эксклюзивной маркетингу программы. Примерами этих ошибок трагического продавца многочисленны. На протяжении многих лет некоторые из этих фломов действительно заставляют вас поцарапать голову.
Например, много лет назад мы пытались встретиться с продавцом небольшого сайта разработки на 519 West 23-й улицы. Продавец просто не вернет никаких наших многочисленных телефонных звонков. Мы знали, что PropeRTT было на рынке на основе открытого списка. Но если бы продавец не вернул наши звонки, он, вероятно, не вернул звонки из многих других брокеров. Через несколько месяцев один из наших клиентов пришел в офис и объяснил, что они подписали договор на собственность и хотели знать, что мы думали, мы могли бы продать недвижимость. В течение одного месяца мы нашли покупателя, желающие заплатить 3,4 миллиона долларов. К сожалению для продавца, договорный вендес имел договор на 2,5 млн. Долл. США, что привело к вышеупомянутым 900 000 долларов, или 36 процентов от того, что могло быть достигнуто.
Другой пример: Я пытался в течение нескольких месяцев, чтобы поговорить с владельцем многоквартирного дома, расположенного на улице 145 East 49th. После нескольких месяцев нерешительных телефонных звонков, сообщений и букв, поставляемых вручную в офис продавца, я наконец смог получить продавца по телефону. Он объяснил, что он находился в недвижимости в течение 40 лет и продал десятки свойств, не нанимая эксклюзивного агента. «Почему я должен изменить то, что работал для меня на протяжении десятилетий?» Продавец спросил меня. Я объяснил, что я хотел бы собрать оценку, позволяя ему знать, что я верил, что собственность стоила, а также объясняя, в деталях, что наша маркетинговая программа будет состоять из. Продавец уволил это из-под контроля и впоследствии был впоследствии смущен, когда мы получили цену в размере 4,5 миллиона долларов за эту собственность. Эта цена составила 2,5 млн. Долл. США, чем на договоре договора в размере 2,5 млн. Долл. США. рынок. Эта недвижимость была пятиэтажным коммерческим зданием, которое было принадлежено десятилетиям с семьей недвижимости. Этот продавец также не смог вернуть звонки и, когда наконец связался, не хотелось встретиться с нами. Он был другим продавцом, который не сохранит эксклюзивный агент на рынок недвижимости для них. Затем, однажды утром, клиент нашего пришел в офис, объясняющий, что он подписал контракт на приобретение недвижимости и хотел знать, какую цену мы думали, мы могли бы перевернуть контракт. Удивительно, продавец не понимал, что к этому недвижимому имуществу присоединилось значительные лишние права на разработку. Мы перевернули этот договор на 5,5 миллиона долларов, почти в четыре раза в 1,5 миллиона долларов США - мистер Знай - это - все "продано свойство для.
комментариев