Варианты обновления: следите за календарем!
Точка зрения арендатора
Точка зрения арендатора
Наиболее важна - особенно для арендаторов, для которых местоположение очень важно, например, для розничных продавцов и медицинских офисов, - это дает непрерывность обслуживания клиентов. Аренда / местонахождение становится важной частью доброй воли компании, особенно когда большие суммы денег были вложены в индивидуальную работу TI. Дополнительные преимущества включают в себя более длительную амортизацию улучшений и предотвращение простоев и потерь бизнеса, которые могут возникнуть в результате переезда.
Итог: при каждом обсуждении с арендатором одной из основных целей должен быть вариант продления. Без возможности продления вы можете быть вынуждены уйти в конце срока аренды, что приведет к дорогостоящим (и серьезным) сбоям в вашем бизнесе. Планирование непрерывности бизнеса - это страховой полис, который может сэкономить арендатору (и консультанту) невыразимые затраты и разочарование в долгосрочной перспективе.
Формулировка варианта часто отражает цель сторон по определению затрат; например, переговоры о фиксированном повышении в течение срока продления (скажем, 3 процента в год, которые арендатор ежегодно выплачивал в течение первоначального срока). Как правило, в случае более крупной сделки арендная плата за продление зависит от справедливой рыночной стоимости (FMV), и по мере приближения даты уведомления о продлении арендатор может получить представление о рынке и принять более обоснованное решение о том, стоит ли продлить.
Хотя они редко перевешивают плюсы, некоторые недостатки для арендатора включают невозможность точно знать арендную плату или отсутствие даты уведомления (очень показательно в тех сферах деятельности, где положения об автоматическом продлении являются обычными и арендатор должен уведомить об этом заранее, если он не желает продлевать срок).
Кроме того, изменения в учете аренды, предложенные FASB (Совет по стандартам финансового учета), существенно повлияют на способ обязательства по аренде отражаются в книгах арендаторов. Теперь аренда учитывается как расход; новые правила потребуют, чтобы обязательства по аренде отражались как обязательства. Для арендатора это означает, что возможность продления теперь будет учтена в пассиве его баланса. Многие считают, что это сделает выбор менее привлекательным.
Точка зрения арендодателя
Точка зрения арендодателя
Давайте не будем забывать точку зрения арендодателя, который рассматривает этот вариант как потенциально хлопотный и дорогостоящий - иногда необходимое зло. Обычно это считается значительной уступкой. Это является следствием «правила» о том, что арендодатели подвергаются риску, когда арендаторам предоставляются права аренды, которые могут уменьшить контроль арендодателя над помещениями.
Эту степень риска можно уменьшить, предварительно выполнив проверку. критерии (например, арендатор не по умолчанию) и длительный период уведомления (обычно от шести месяцев до года). Более длительный период уведомления дает возможность найти нового арендатора, если это необходимо, и предварительные условия, как правило, предназначены для того, чтобы арендодатель не застрял с арендатором, хронически не выполняющим свои обязательства, дольше, чем начальный срок (сейчас сожалеем). .
Basics
Basics
Каковы же тогда отличительные черты предложения о вариантах?
1. Предварительные условия: Арендатор не по умолчанию. Но когда? Дата уведомления об исполнении опциона? Дата начала срока действия опциона? И то и другое? В любое время в течение семестра? Кроме того, как насчет дефолта, который произошел в течение срока, но уже давно излечен? Должно ли значение по умолчанию быть материальным? Требуется ли уведомление и возможность лечения периодов?
2. Уведомление о выборе: Куда отправить? Когда? Форма (язык)? Подписано? Могут ли поверенные направлять уведомления?
3. Способ доставки: Сертифицированное письмо? Ночной курьер?
4. Дата считается доставленной: При отправке по почте? Через три дня после рассылки? Предполагаемая доставка на следующий день?
5. Продление аренды: фиксированная или формульная? Если формула, механизм для реализации. Обратите внимание, что договор аренды, в котором говорится, что «арендная плата за срок продления будет устанавливаться в соответствии с соглашением сторон», то есть договор без фиксированной арендной платы или формулы и механизма определения арендной платы, не будет иметь исковой силы как «соглашение о согласовании». Сегодня наиболее распространенным является FMV, как это определено бейсбольным арбитражем (подробно обсуждается в части 2 этой статьи).
Таким образом, возможность продления находится на усмотрении арендатора. Каковы некоторые из соответствующих критериев? Они включают анализ текущего рынка; доступное альтернативное пространство; определение реальной стоимости переезда; и, что немаловажно, соответствует ли текущая площадь бизнес-потребностям арендатора - и то же самое касается продолжительности срока продления.
Конечно, здесь опытный консультант арендатора по недвижимости заработает свое или ее оставить.
Использование варианта
Использование варианта
Во многих случаях считается, что для эффективности вариант должен бытьосуществляется «четко и недвусмысленно» в строгом соответствии с договором аренды. Арендатор должен соблюдать прецедентные условия, т. Е. Отсутствие невыполнения арендной платы, и уведомление об исполнении опциона должно быть предоставлено точно в соответствии с предписаниями: адрес, адресат и способ доставки. (Между прочим, сейчас не время добавлять уточняющие вопросы, такие как «Я использую этот вариант при условии, что арендодатель запускает лифт», или тому подобное, поскольку это может быть сочтено как опровергающее уведомление - разбавляющее сообщение - что означает, что суд может постановить, что возможность продления не была исполнена должным образом.)
комментариев