Данные показывают путь к сокращению выбросов парниковых газов в Нью-Йорке
В компании Hunter’s Point South есть когенерационные установки для горячего водоснабжения, а также другие средства энергосбережения. (Фото: любезно предоставлено родственными компаниями)
Версия этой истории изначально была опубликована в Commercial Observer.
Водонагреватели родственных компаний долгое время строились слишком большими. < / p>
На самом деле никто не знает (или знал до недавнего времени), какого размера должны быть водонагреватели. «В целом реальных данных не хватало, - пояснила в телефонном разговоре Шарлотта Мэтьюз, вице-президент компании Related по устойчивому развитию. Гигант в сфере недвижимости строил свои водонагреватели на основе практических правил, давно используемых инженерами. Но недавно у компании появилась мотивация провести расчет размеров с точностью до науки, чтобы оптимизировать свои когенерационные установки для Hudson Yards, где отработанное тепло от других систем будет способствовать поддержанию горячей воды.
«Итак, мы измерили потребление горячей воды в ", - сказала она.
Это означает, что горячей воды оставалось гораздо больше, чем здания могли бы использовать здания. Это огромная трата энергии.
Но измерение и проверка могут показать, что работает, а что расточительно для больших зданий, практики, частично обусловленные политикой и консенсусом, сформировавшимся в сфере недвижимости Нью-Йорка. Фактически, все больше и больше американских городов требуют, чтобы здания отчитывались об их энергоэффективности, и даже такой уровень политики, похоже, способствует прогрессу. Администрация мэра Билла де Блазио поставила цель, которую он называет 80 x 50, - сократить выбросы парниковых газов в городе на 80 процентов к 2050 году.
Для достижения этой цели Нью-Йорку необходимо сократить выбросы на 43 миллиона метрических единиц. тонн углекислого газа из годовых выбросов города. Львиная доля этого сокращения будет приходиться на здания, согласно целям ONE NYC, сокращение 25 метрических тонн.
Сбор данных об энергоэффективности стал серьезным здесь, когда местный закон 84, принятый в 2009 году, начали требовать от крупных домов Нью-Йорка предоставления отчетов о том, сколько энергии и воды потребляет каждый из них. В результате город начал понимать, сколько зданий является расточительным и сколько эффективно используют энергию.
«Это не только сравнительный анализ, но и раскрытие информации», - Донна ДеКонстанцо, сотрудник - сказал директор Совета по защите природных ресурсов (NRDC).
Это важно, потому что теперь владельцы зданий могут знать, где они находятся по сравнению со своими коллегами, и потенциальные арендаторы также могут проверить те же факты. Мы живем в эпоху измерения и проверки экологичности частной собственности. Огромное количество данных может помочь оптимизировать грядущие волны внедрения. Если он не будет двигаться достаточно быстро, мэрия также обещает эру законодательства. Другими словами, если побуждение к сохранению собственности не сработает, они заставят ее это сделать.
«Мы наблюдаем несколько устойчивое снижение интенсивности использования энергии в коммерческих зданиях», - Константин Контокоста, Профессор городской инфоматики Центра урбанистики и прогресса (CUSP) Нью-Йоркского университета сказал: «Но прежде чем мы сможем сделать какие-либо важные выводы по этому поводу, мы должны понять другие факторы».
«Одна из проблем для всех нас, участвующих в этом движении, - как добраться до более мелких операторов»
Интенсивность использования энергии измеряет использование на квадратный фут, но это не очень хорошо По словам г-на Контокоста, этого достаточно, потому что каждый новый сотрудник в помещении значительно увеличивает потребность в энергии.
«Вы можете сделать свое здание очень эффективным, не имея в нем арендаторов», - пошутил он.
В действительности, большее количество сотрудников при меньшем пространстве действительно более эффективно использует энергию, но это будет отражаться при измерении на квадратный фут как откат. Он работает над более совершенной моделью.
Между тем, мониторинг и измерения могут быть более детализированными, чем то, что требуется городским законодательством для отчетности, а более точная информация может улучшить работу здания и прибыль.
В Интернете есть карта, доступная для широкой публики, которая показывает, сколько энергии на квадратный фут расходуется в том или ином большом здании, и где она помещается на кривую колокола других зданий в данных.
После принятия закона город запустил несколько программ, чтобы помочь существующим владельцам зданий снизить затраты на электроэнергию, в том числе недавний запуск Retrofit Accelerator.
Многие из крупнейших владельцев недвижимости в Нью-Йорке уже приняли религию. Самый тяжелый политический подъем может произойти, когда технократы будут работать над применением всех этих данных к меньшим зданиям.
«Наблюдается движение к большему количеству систем управления энергопотреблением [EMS] для зданий», - говорит Дженнифер Кинг, аналитик Американского советаОбъяснил, энергоэффективная экономика (ACEE). Такие системы, например, знают, когда в них никого нет, и могут автоматизировать циклическое переключение всех систем до минимума. «В этом вся идея EMS - составить расписание на день или выходные. Минимум света. Минимум отопления и охлаждения ». По сути, здания могут переходить в спящий режим, как и ноутбуки.
Усиленный мониторинг также может помочь владельцам зданий оценить, насколько хорошо работают энергетические системы, - подчеркнула Илана Джуда, руководитель FXFOWLE Architects. Ее фирма специализируется на «зеленых» проектах.
«Я думаю, что в зданиях по-прежнему существует множество недостатков, которые руководители зданий потенциально не замечают», - сказала она. В качестве примера можно привести проблему компании Related с ее системами горячего водоснабжения.
Все эксперты по энергетике, с которыми мы говорили, говорили, что руководители коммерческих зданий, которые хотят добиться большей энергоэффективности, должны начинать со светодиодного освещения. По словам г-жи Кинг из ACEE, на освещение приходится примерно 25 процентов энергопотребления здания. Лучшее освещение окупается быстрее всего, а также обеспечивает гибкость освещения, которое действительно может помочь в улучшении рабочего пространства (например, светодиоды могут легко менять цвет и интенсивность). Обновив лампы, «они окупятся через пару лет», - сказала г-жа Кинг.
Однако Мэтьюз предупредил, что никакая модернизация не так проста, как можно было бы надеяться. Даже открытие систем освещения может обернуться мигренью. «Ожидайте сюрпризов», - посоветовала она, сказав: «Это большая головная боль».
Юг Хантерс-Пойнт, вид на сад на крыше с дождевой водой. (Фото: любезно предоставлено родственными компаниями)
Коммерческие арендодатели, которые хотят понять суть потребления своего здания, должны внимательно присмотреться к охлаждению. «В офисных зданиях намного больше оборудования», - сказала г-жа Джуда. «У каждого есть компьютер. Все это выделяет много тепла. К тому же у вас намного больше людей ». Таким образом, охлаждение ведет к потреблению в коммерческом секторе, а отопление - к его потреблению в жилых помещениях.
Одна из стратегий улучшения охлаждения - сокращение источников тепла. Она отметила, что при модернизации ее фирмы, спроектированной для конференц-центра Джейкоба К. Джавитса, удалось снизить охлаждающую нагрузку за счет уменьшения количества солнечного тепла, поступающего в здание. Один из методов, который часто используется в Европе, - это внешняя система затемнения. В центре Джавитса в стекло встроены узоры, которые отражают часть солнечного излучения, что сокращает нагрузку на систему охлаждения.
Это пример того, как энергоэффективность побуждает к эре экспериментов. , но это помогает узнать, какие стратегии действительно работают после развертывания. По мере того, как здания измеряют экологические меры и раскрывают их результаты, другие владельцы будут лучше понимать, какие стратегии оправдывают их обещания.
Г-н. Kontokosta работает с компанией Related, чтобы измерить Hudson Yards на уровне района, с сенсорными системами, установленными внутри, снаружи и во всех общественных местах, чтобы понять, как системы действительно работают во всем сообществе. CUSP также работает с каждым новым набором данных об уровне зданий, которые поступают в город, поэтому набор данных для тестирования вмешательств с течением времени начинает объединяться.
В конце концов, городу в целом придется остановиться измерять и начинать герметизировать здания, отключать системы и укладывать траву на крышах (или хотя бы на белые поверхности).
Семейный девелопер Brause Realty уже идет по этому пути. В последнее время компания привлекла внимание к жилому дому в Лонг-Айленд-Сити, Квинс, который, как ранее сообщал Commercial Observer, должен был получить серебряный сертификат LEED. «Мы являемся долгосрочным владельцем», - сказал CO Дэвид Браузе, президент компании. Его фирме удобно инвестировать в экологичные объекты, окупаемость которых может занять 20 лет, потому что стратегия его компании - покупать и удерживать долгосрочные .
Однако он честен в том, что, помимо экономии затрат на электроэнергию, еще предстоит полностью доказать экономику экологичных методов лечения. Иногда владелец здания может обновить свой вестибюль или построить системы замены CO2. Что следует выбрать? «Мы смотрим на это так:« Мы собираемся получить от арендатора на доллар больше? »- размышлял он. «Я видел исследования в обоих направлениях».
Для существующих зданий даже экономическое обоснование обновления систем может быть трудным для владельцев зданий, которые не могут работать с 20-летним временным горизонтом. как крупные владельцы могут. «Мы пытаемся создать рыночный драйвер для модернизации на рынке, где энергия не так высока по сравнению с другими вещами», - сказала г-жа Мэтьюз.
Насколько этот рынок будет зависеть от города На политику будет намекать, когда техническая рабочая группа по экологическим зданиям администрации де Блазио опубликует свой предстоящий отчет.
Общее направлениеполитика была ясна в течение некоторого времени. «Даже если вернуться к плану« Зеленые большие здания »[бывшего мэра Майкла] Блумберга, это был действительно первый комплексный план по сокращению потребления энергии в наших существующих зданиях», - сказала г-жа ДеКостанцо. «Это был своего рода важный новаторский момент».
Карл Хам, старший вице-президент по управленческим услугам и государственным делам в Совете по недвижимости Нью-Йорка, сказал, что его организация играет ключевую роль в рабочая группа, убедившись, что некоторые из устремлений сбалансированы с практическим опытом работы с собственностью.
«С точки зрения частного собственника недвижимости, мы всегда предпочитаем кнут, а не кнут», - предложил г-н Браузе . Его компания не принимала непосредственного участия в рабочей группе, но он также считает, что она уже опередила любые требования, которые могут возникнуть, и не сдаётся.
«Вы можете сделать это». ваше здание очень эффективно, так как в нем нет арендаторов '
Для достижения этих целей необходимо будет сократить выбросы парниковых газов в зданиях ниже порогового значения 50 000 квадратных футов, и это может начать доходить до владельцев и разработчики с более ограниченным бюджетом. REBNY может в первую очередь связаться с некоторыми из этих владельцев, поскольку он продвигает передовые методы внутри своего комитета по устойчивому развитию и регулярно обновляет свои комитеты по коммерческому и жилому управлению, состоящие из представителей крупных компаний со всего города.
Организация также разрабатывает планы по более глубокому изучению.
«Мы изучаем способы обеспечить выполнение городских мер по обеспечению устойчивости при управлении зданиями», - сказал г-н Хум. «Это включает в себя ваших руководителей, руководителей зданий». В конце концов, эти системы работают лучше всего, когда люди, управляющие зданием, действительно ими пользуются.
«Одна из проблем для всех нас, участвующих в этом движении, - как добраться до мелких операторов», - признал он.
Один из этих мелких собственников, Алан Шама из Shamah Properties, владелец около 15 многоквартирных домов по всему городу, сказал, что, по его мнению, экономия на модернизации начала работать даже для мелких арендодателей в его компании.
«Вы бы ездили по Нью-Йорку и видели открытые окна при 20-градусной температуре, потому что у котлов не было мозга», - вспоминал Шама, хотя многие жители Нью-Йорка вам скажут , эта эпоха еще не закончилась. Тем не менее, его дома обновляют свои котлы и добавляют оборудование для измерения и проверки, которое госпожа Джуда видит повсюду. «Я знаю, что происходит во всех моих зданиях, не заходя в котельную».
Shamco модернизирует, герметизирует и добавляет датчики, часто в сотрудничестве с такими организациями, как Con Edison, которые хотят помочь собственности снизить спрос . «Я почти чувствую, что городу не нужно ничего навязывать», - сказал он. «Вы должны делать это с точки зрения бизнеса. Есть смысл делать ».
Мысли по поводу этой истории? У вас есть представление о технологиях зеленого строительства? Электронная почта [email protected]
комментариев